CONFOTUR in Sosúa & Cabarete: Wie Sie beim Immobilienkauf bis zu 15 Jahre Steuern sparen (Leitfaden 2026)

Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie an der Nordküste der Dominikanischen Republik nachdenken, werden Sie früher oder später auf ein Wort stoßen, das über die Rentabilität Ihrer Investition mitentscheidet: CONFOTUR. Die meisten Käufer nicken höflich, wenn ihr Makler den Begriff fallen lässt – und verstehen erst nach dem Kauf, dass hier mehrere zehntausend US-Dollar auf dem Spiel standen.

Dieser Leitfaden erklärt in klarer Sprache, was CONFOTUR ist, wie viel Sie konkret in Sosúa und Cabarete sparen können, welche Immobilien überhaupt infrage kommen – und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten. Am Ende wissen Sie genau, welche Fragen Sie jedem Bauträger und Makler stellen müssen, bevor Sie unterschreiben.

Was ist CONFOTUR? Kurz und ohne Juristendeutsch

CONFOTUR steht für Consejo de Fomento Turístico und basiert auf dem Gesetz 158-01, dem wichtigsten Investitionsanreizprogramm der Dominikanischen Republik. Vereinfacht gesagt: Der dominikanische Staat möchte den Tourismus fördern und gewährt deshalb genehmigten Tourismus- und Immobilienprojekten umfangreiche Steuerbefreiungen. Diese Vorteile geben die Bauträger an die Käufer weiter.

Wichtig ist ein Detail, das viele missverstehen: CONFOTUR ist kein Aufenthaltsprogramm und keine Visakategorie. Es ist eine Steuerbefreiung, die an das zertifizierte Projekt gebunden ist – nicht an Ihre Staatsangehörigkeit. Das hat eine entscheidende Konsequenz: Es spielt keine Rolle, ob Sie Deutscher, Österreicher, Schweizer oder Dominikaner sind, ob Sie auf der Insel wohnen oder nicht. Voraussetzung ist, dass das konkrete Projekt CONFOTUR-zertifiziert ist und Sie die Einheit als Erstkäufer erwerben – nur dann gilt der Vorteil für Sie.

Welche Steuern erlässt CONFOTUR konkret?

Beim Kauf einer CONFOTUR-zertifizierten Immobilie als Erstkäufer entfallen für Sie im Wesentlichen zwei Steuern:

• Die 3 % Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transferencia de Bienes Inmuebles) – einmalig beim Kauf. Normalerweise fällt diese sofort beim Abschluss an.
• Die jährliche Grundsteuer IPI (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria) von 1 % – und zwar für bis zu 15 Jahre, je nach Projekt.

Zusätzlich kann das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen eine Einkommensteuerbefreiung auf Mieteinnahmen vorsehen – ein Punkt, der besonders für Käufer interessant ist, die ihre Immobilie über einen Vermietungspool oder als Ferienvermietung betreiben möchten.

Das Rechenbeispiel: So viel sparen Sie wirklich

Theorie ist gut, Zahlen sind besser. Nehmen wir eine typische Neubauwohnung in Sosúa oder Cabarete im Wert von 300.000 US-Dollar, gekauft als Erstkäufer in einem zertifizierten Projekt:

Steuer	Berechnung	Ersparnis
Grunderwerbsteuer (einmalig)	3 % × 300.000 $	9.000 $
Grundsteuer IPI pro Jahr	1 % × (300.000 $ − ca. 181.000 $ Freibetrag)	ca. 1.190 $
Grundsteuer IPI über bis zu 15 Jahre	15 × ca. 1.190 $	ca. 17.850 $
Gesamt		ca. 26.850 $

Bei einer Immobilie für 300.000 $ sparen Sie also sofort 9.000 $ am Tag des Abschlusses und über die Haltedauer insgesamt rund 26.850 $. Bei höherwertigen Villen in Cabarete oder Strandwohnungen in Sosúa skaliert dieser Betrag entsprechend nach oben.

Ein wichtiger Hinweis zur Grundsteuer: Der IPI greift erst oberhalb eines Freibetrags von RD$10.695.494 (Stand 2026, rund 181.000 US-Dollar je nach Wechselkurs; jährlich neu festgesetzt durch die Steuerbehörde DGII). Liegt Ihre Immobilie darunter, fällt ohnehin keine IPI an – dann besteht Ihr größter CONFOTUR-Vorteil im Wegfall der 3 % Grunderwerbsteuer.

Warum CONFOTUR gerade in Sosúa und Cabarete relevant ist

Die Nordküste rund um Sosúa, Cabarete und Puerto Plata erlebt einen anhaltenden Neubau-Boom. Genau hier liegt der Punkt: CONFOTUR gilt vor allem für Neubau- und Pre-Construction-Projekte in ausgewiesenen Tourismuszonen – aber nur für Projekte, die einzeln zertifiziert wurden. An der Nordküste ist das die Ausnahme, nicht die Regel.

Für Sie als Käufer bedeutet das: Wenn Sie zwischen einer Bestandsimmobilie und einem vergleichbaren Neubauprojekt schwanken, sollten Sie niemals nur den Listenpreis vergleichen. Zwei Objekte mit ähnlichem Marktwert können nach Steuern über 15 Jahre völlig unterschiedliche Renditen liefern – einzig wegen des CONFOTUR-Status. Ein Neubau mit Zertifizierung kann unterm Strich deutlich günstiger sein als eine scheinbar billigere Bestandswohnung ohne Steuervorteil.

Gegenden an der Nordküste, in denen CONFOTUR-Projekte vorkommen können, sind unter anderem die Strandlagen rund um Sosúa, die Gemeinden zwischen Sosúa und Cabarete sowie moderne Pre-Construction-Entwicklungen in Strandnähe. Welche konkreten Projekte aktuell zertifiziert sind, ändert sich fortlaufend – hier lohnt sich die Nachfrage bei einem ortskundigen Makler.

Welche Immobilien qualifizieren sich – und welche nicht?

Nicht jede Immobilie profitiert von CONFOTUR. Als Faustregel gilt:

• Können sich qualifizieren (nur mit Zertifikat des jeweiligen Projekts): Neubauten und kürzlich errichtete Immobilien in ausgewiesenen Tourismuszonen, Eigentumswohnungen in Resort-Projekten, Markenresidenzen, Ferienvermietungs- und Öko-Tourismus-Projekte.
• Qualifizieren sich nicht: Weiterverkäufe aus zweiter Hand, Bestandsimmobilien ohne ursprüngliche Zertifizierung, Objekte außerhalb der Tourismuszonen, ältere Privathäuser.

Ein wichtiger Sonderfall: Auch wenn eine Bestandsimmobilie in einem zertifizierten Projekt liegt, gehen die CONFOTUR-Vorteile beim Weiterverkauf nicht auf den neuen Käufer über. Die Befreiungen gelten nur für den Erstkäufer; wer aus zweiter Hand kauft, zahlt Grunderwerbsteuer und IPI regulär. Kaufen Sie also eine drei Jahre alte Wohnung in einem zertifizierten Projekt von deren Erstbesitzer, sollten Sie nicht mit CONFOTUR-Vorteilen rechnen.

Was CONFOTUR NICHT abdeckt – damit Sie keine bösen Überraschungen erleben

Damit Ihre Kalkulation realistisch bleibt, hier die ehrliche Kehrseite:

• Abschlusskosten bleiben. Anwalts-, Notar- und Registrierungsgebühren (typischerweise zusammen rund 1-1,5 % des Kaufpreises) fallen weiterhin an.
• Kapitalertragsteuer beim Verkauf bleibt. Verkaufen Sie später mit Gewinn, ist die Kapitalertragsteuer (für Privatpersonen seit der Steuerreform vom Juni 2026 in der Regel 10 % auf den Gewinn; Einzelheiten mit einem Anwalt klären) grundsätzlich nicht durch CONFOTUR befreit.
• Mieteinkommen kann steuerpflichtig sein. Auch wenn Grunderwerb- und Grundsteuer entfallen, können Einkünfte aus der Vermietung einkommensteuerpflichtig sein – die genaue Behandlung hängt von der Struktur des Projekts und Ihrer Situation ab.

Diese Punkte sind kein Grund gegen CONFOTUR – sie zeigen nur, dass Sie Ihre Gesamtkosten sauber durchrechnen sollten, statt nur auf die Steuerersparnis zu schauen.

Die 5 Fragen, die Sie jedem Bauträger und Makler stellen müssen

Hier liegt der häufigste und teuerste Fehler: Käufer gehen davon aus, eine Immobilie sei CONFOTUR-befreit – ohne es schriftlich geprüft zu haben. Stellen Sie vor jeder Unterschrift diese fünf Fragen:

1. Ist dieses konkrete Projekt CONFOTUR-zertifiziert? Lassen Sie sich das Zertifikat zeigen, nicht nur mündlich bestätigen.
2. Wird der Steuervorteil ausdrücklich im Kaufvertrag genannt und auf meinen Namen registriert?
3. Bin ich Erstkäufer dieser Einheit, und wie lange läuft die Befreiung für dieses Projekt? (Bei Bestandswohnungen aus zweiter Hand gelten die Vorteile nicht mehr – sie wirken nur für den Erstkäufer.)
4. Welche Steuern sind genau befreit und welche bleiben (Abschlusskosten, Mieteinnahmen)?
5. Hat der Bauträger eine nachweisbare Erfolgsbilanz mit fristgerecht fertiggestellten, zertifizierten Projekten?

Ein seriöser Makler an der Nordküste prüft den CONFOTUR-Status jedes Objekts ohnehin im Rahmen der Due Diligence. Wenn jemand bei diesen Fragen ausweicht, ist das ein Warnsignal.

Fazit: CONFOTUR ist einer der größten Vorteile beim Kauf an der Nordküste

Für ausländische Käufer ist CONFOTUR einer der substanziellsten finanziellen Vorteile des dominikanischen Immobilienmarkts – aber nur, wenn das Projekt korrekt zertifiziert ist, Sie als Erstkäufer kaufen und der Vorteil auf Ihren Namen registriert ist. Gerade in Sosúa und Cabarete, wo laufend neue Tourismusprojekte entstehen, kann das den Unterschied zwischen einer guten und einer hervorragenden Investition ausmachen.

Der wichtigste Schritt ist, früh die richtigen Fragen zu stellen und mit einem ortskundigen Partner zu arbeiten, der den Zertifizierungsstatus jedes Objekts kennt.

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HÄUFIGE FRAGEN

Was bedeutet CONFOTUR beim Immobilienkauf in der Dominikanischen Republik? CONFOTUR (Gesetz 158-01) ist ein staatliches Förderprogramm, das zertifizierten Tourismus- und Immobilienprojekten Steuerbefreiungen gewährt. Erstkäufer einer zertifizierten Immobilie sparen die 3 % Grunderwerbsteuer und zahlen je nach Projekt bis zu 15 Jahre lang keine jährliche Grundsteuer (IPI).

Gilt CONFOTUR auch für ausländische Käufer in Sosúa und Cabarete? Ja. Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle; der Vorteil gilt gleichermaßen für Ausländer und Dominikaner, unabhängig vom Wohnsitz. Voraussetzung ist, dass das konkrete Projekt zertifiziert ist und Sie die Einheit als Erstkäufer erwerben. Einen eigenen Antrag stellen Sie in der Regel nicht – lassen Sie sich den Status aber schriftlich bestätigen.

Wie viel kann ich mit CONFOTUR sparen? Bei einer Immobilie für 300.000 US-Dollar sparen Sie als Erstkäufer sofort rund 9.000 $ Grunderwerbsteuer und über bis zu 15 Jahre zusätzlich etwa 17.850 $ Grundsteuer – insgesamt rund 26.850 $ (bei einem IPI-Freibetrag von ca. 181.000 $, Stand 2026). Bei höherwertigen Objekten steigt die Ersparnis entsprechend.

Qualifiziert sich jede Immobilie für CONFOTUR? Nein. Nur einzeln zertifizierte Projekte qualifizieren sich, meist Neubau- und Pre-Construction-Projekte in ausgewiesenen Tourismuszonen; an der Nordküste ist das die Ausnahme. Bestandsimmobilien aus zweiter Hand profitieren nicht, weil die Vorteile nur für den Erstkäufer gelten. Lassen Sie sich den Status immer schriftlich bestätigen.

Deckt CONFOTUR auch die Steuer auf Mieteinnahmen ab? Teilweise. Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Mieteinnahmen aus zertifizierten Projekten begünstigt sein. Abschlusskosten und die Kapitalertragsteuer beim späteren Verkauf sind jedoch grundsätzlich nicht befreit.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Steuersätze, Freibeträge und CONFOTUR-Bestimmungen können sich ändern. Lassen Sie Ihren konkreten Fall vor dem Kauf von einem qualifizierten dominikanischen Immobilienanwalt prüfen.