CONFOTUR en Sosúa y Cabarete: cómo ahorrar hasta 15 años de impuestos al comprar una propiedad (guía 2026)

Si está pensando en comprar una propiedad en la costa norte de la República Dominicana, tarde o temprano se encontrará con una palabra que influye en la rentabilidad de su inversión: CONFOTUR. La mayoría de los compradores asienten cortésmente cuando su agente menciona el término, y solo después de la compra entienden que había varias decenas de miles de dólares estadounidenses en juego.

Esta guía explica en un lenguaje claro qué es CONFOTUR, cuánto puede ahorrar concretamente en Sosúa y Cabarete, qué propiedades pueden acogerse y qué errores debe evitar a toda costa. Al final sabrá exactamente qué preguntas debe hacer a cada desarrollador y agente inmobiliario antes de firmar.

¿Qué es CONFOTUR? En pocas palabras y sin jerga legal

CONFOTUR significa Consejo de Fomento Turístico y se basa en la Ley 158-01, el programa de incentivos a la inversión más importante de la República Dominicana. En pocas palabras: el Estado dominicano quiere fomentar el turismo y por eso concede amplias exenciones fiscales a los proyectos turísticos e inmobiliarios aprobados. Los desarrolladores trasladan estas ventajas a los compradores.

Hay un detalle importante que muchos malinterpretan: CONFOTUR no es un programa de residencia ni una categoría de visado. Es una exención fiscal vinculada al proyecto certificado, no a su nacionalidad. Esto tiene una consecuencia decisiva: da igual que sea alemán, austriaco, suizo o dominicano, o que viva en la isla o no. El requisito es que el proyecto concreto esté certificado por CONFOTUR y que usted adquiera la unidad como primer comprador; solo entonces la ventaja se aplica a usted.

¿Qué impuestos exonera concretamente CONFOTUR?

Al comprar una propiedad certificada por CONFOTUR como primer comprador, queda exento principalmente de dos impuestos:

• El 3 % del impuesto de transferencia (Impuesto sobre Transferencia de Bienes Inmuebles), una sola vez al comprar. Normalmente se paga de inmediato al cierre.
• El impuesto anual a la propiedad IPI (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria) del 1 %, y eso durante hasta 15 años, según el proyecto.

Además, la ley puede prever, bajo determinadas condiciones, una exención del impuesto sobre la renta sobre los ingresos por alquiler, un punto especialmente interesante para los compradores que deseen explotar su propiedad a través de un pool de alquiler o como alquiler vacacional.

El ejemplo de cálculo: esto es lo que realmente ahorra

La teoría está bien, pero los números son mejores. Tomemos un apartamento nuevo típico en Sosúa o Cabarete con un valor de 300.000 dólares estadounidenses, comprado como primer comprador en un proyecto certificado:

Impuesto	Cálculo	Ahorro
Impuesto de transferencia (una sola vez)	3 % × 300.000 $	9.000 $
Impuesto a la propiedad IPI por año	1 % × (300.000 $ − aprox. 181.000 $ de mínimo exento)	aprox. 1.190 $
Impuesto a la propiedad IPI durante hasta 15 años	15 × aprox. 1.190 $	aprox. 17.850 $
Total		aprox. 26.850 $

En una propiedad de 300.000 $, usted ahorra por tanto 9.000 $ de inmediato el día del cierre y, durante el período de tenencia, unos 26.850 $ en total. En villas de mayor valor en Cabarete o apartamentos frente a la playa en Sosúa, este monto aumenta en la misma proporción.

Una observación importante sobre el impuesto a la propiedad: el IPI solo se aplica por encima de un mínimo exento de RD$10.695.494 (a 2026, unos 181.000 dólares estadounidenses según el tipo de cambio; fijado de nuevo cada año por la autoridad tributaria DGII). Si su propiedad está por debajo, no paga IPI de todos modos, y su mayor ventaja de CONFOTUR es la exención del 3 % del impuesto de transferencia.

Por qué CONFOTUR es especialmente relevante en Sosúa y Cabarete

La costa norte, en torno a Sosúa, Cabarete y Puerto Plata, vive un auge constante de obra nueva. Y aquí está la clave: CONFOTUR se aplica sobre todo a proyectos de obra nueva y en preconstrucción en zonas turísticas designadas, pero solo a proyectos que han sido certificados individualmente. En la costa norte, eso es la excepción, no la regla.

Para usted como comprador, esto significa: si duda entre una propiedad existente y un proyecto de obra nueva comparable, nunca compare solo el precio de lista. Dos propiedades con un valor de mercado similar pueden ofrecer, después de impuestos y a lo largo de 15 años, rentabilidades completamente distintas, únicamente por el estatus CONFOTUR. Una obra nueva certificada puede resultar, a fin de cuentas, bastante más económica que un apartamento existente aparentemente más barato sin ventaja fiscal.

Entre las zonas de la costa norte en las que puede haber proyectos CONFOTUR se encuentran las ubicaciones de playa en torno a Sosúa, las comunidades entre Sosúa y Cabarete y los desarrollos modernos en preconstrucción cerca de la playa. Qué proyectos concretos están certificados en cada momento cambia continuamente: aquí vale la pena consultar a un agente que conozca bien la zona.

¿Qué propiedades califican y cuáles no?

No todas las propiedades se benefician de CONFOTUR. Como regla general:

• Pueden calificar (solo con el certificado del proyecto correspondiente): obras nuevas y propiedades construidas recientemente en zonas turísticas designadas, condominios en proyectos tipo resort, residencias de marca, proyectos de alquiler vacacional y de ecoturismo.
• No califican: reventas de segunda mano, propiedades existentes sin certificación original, inmuebles fuera de las zonas turísticas y casas particulares más antiguas.

Un caso especial importante: aunque una propiedad existente se encuentre en un proyecto certificado, las ventajas de CONFOTUR no se transfieren al nuevo comprador en la reventa. Las exenciones solo se aplican al primer comprador; quien compra de segunda mano paga el impuesto de transferencia y el IPI de forma regular. Así que, si compra un apartamento de tres años de antigüedad en un proyecto certificado a su primer propietario, no debe contar con las ventajas de CONFOTUR.

Lo que CONFOTUR NO cubre, para que no se lleve sorpresas desagradables

Para que su cálculo sea realista, esta es la otra cara, con total honestidad:

• Los costos de cierre se mantienen. Los honorarios de abogado, notario y registro (normalmente en conjunto alrededor del 1-1,5 % del precio de compra) se siguen pagando.
• El impuesto a las ganancias de capital en la venta se mantiene. Si más adelante vende con ganancia, el impuesto a las ganancias de capital (para personas físicas, desde la reforma fiscal de junio de 2026, por lo general el 10 % sobre la ganancia; aclare los detalles con un abogado) en principio no está exento por CONFOTUR.
• Los ingresos por alquiler pueden estar sujetos a impuestos. Aunque el impuesto de transferencia y el impuesto a la propiedad no se paguen, los ingresos por alquiler pueden estar sujetos al impuesto sobre la renta; el tratamiento exacto depende de la estructura del proyecto y de su situación.

Estos puntos no son un motivo en contra de CONFOTUR; solo muestran que debe calcular con precisión sus costos totales, en lugar de fijarse únicamente en el ahorro fiscal.

Las 5 preguntas que debe hacerle a cada desarrollador y agente

Aquí está el error más frecuente y más caro: los compradores dan por hecho que una propiedad está exenta por CONFOTUR sin haberlo comprobado por escrito. Antes de cualquier firma, haga estas cinco preguntas:

1. ¿Este proyecto concreto está certificado por CONFOTUR? Pida que le muestren el certificado; no se conforme con una confirmación verbal.
2. ¿La ventaja fiscal se menciona expresamente en el contrato de compraventa y se registra a mi nombre?
3. ¿Soy el primer comprador de esta unidad y cuánto dura la exención para este proyecto? (En los apartamentos existentes de segunda mano las ventajas ya no se aplican: solo benefician al primer comprador).
4. ¿Qué impuestos exactamente están exentos y cuáles se mantienen (costos de cierre, ingresos por alquiler)?
5. ¿El desarrollador tiene un historial comprobable de proyectos certificados terminados a tiempo?

Un agente inmobiliario serio en la costa norte comprueba de todos modos el estatus CONFOTUR de cada propiedad como parte de la debida diligencia. Si alguien evade estas preguntas, es una señal de alerta.

Conclusión: CONFOTUR es una de las mayores ventajas al comprar en la costa norte

Para los compradores extranjeros, CONFOTUR es una de las ventajas financieras más sustanciales del mercado inmobiliario dominicano, pero solo si el proyecto está correctamente certificado, usted compra como primer comprador y la ventaja está registrada a su nombre. Precisamente en Sosúa y Cabarete, donde surgen continuamente nuevos proyectos turísticos, esto puede marcar la diferencia entre una buena inversión y una excelente.

El paso más importante es hacer las preguntas correctas desde el principio y trabajar con un socio que conozca bien la zona y el estatus de certificación de cada propiedad.

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PREGUNTAS FRECUENTES

¿Qué significa CONFOTUR al comprar una propiedad en la República Dominicana? CONFOTUR (Ley 158-01) es un programa estatal de fomento que concede exenciones fiscales a proyectos turísticos e inmobiliarios certificados. Los primeros compradores de una propiedad certificada se ahorran el 3 % del impuesto de transferencia y, según el proyecto, no pagan durante hasta 15 años el impuesto anual a la propiedad (IPI).

¿CONFOTUR se aplica también a compradores extranjeros en Sosúa y Cabarete? Sí. La nacionalidad no importa; la ventaja se aplica por igual a extranjeros y dominicanos, independientemente de su lugar de residencia. El requisito es que el proyecto concreto esté certificado y que usted adquiera la unidad como primer comprador. Por lo general, usted no presenta una solicitud propia, pero pida que le confirmen el estatus por escrito.

¿Cuánto puedo ahorrar con CONFOTUR? En una propiedad de 300.000 dólares estadounidenses, como primer comprador se ahorra de inmediato unos 9.000 $ de impuesto de transferencia y, durante hasta 15 años, unos 17.850 $ adicionales de impuesto a la propiedad: en total, unos 26.850 $ (con un mínimo exento del IPI de aprox. 181.000 $, a 2026). En propiedades de mayor valor, el ahorro aumenta en consecuencia.

¿Cualquier propiedad califica para CONFOTUR? No. Solo califican los proyectos certificados individualmente, en su mayoría proyectos de obra nueva y en preconstrucción en zonas turísticas designadas; en la costa norte, eso es la excepción. Las propiedades existentes de segunda mano no se benefician, porque las ventajas solo se aplican al primer comprador. Pida siempre que le confirmen el estatus por escrito.

¿CONFOTUR cubre también el impuesto sobre los ingresos por alquiler? En parte. Bajo determinadas condiciones, los ingresos por alquiler de proyectos certificados también pueden verse beneficiados. Sin embargo, los costos de cierre y el impuesto a las ganancias de capital en una venta posterior en principio no están exentos.

Este artículo tiene fines informativos generales y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Las tasas impositivas, los mínimos exentos y las disposiciones de CONFOTUR pueden cambiar. Antes de comprar, haga revisar su caso concreto por un abogado inmobiliario dominicano cualificado.