CONFOTUR в Сосуа и Кабарете: как сэкономить на налогах до 15 лет при покупке недвижимости (руководство 2026)

Если Вы думаете о покупке недвижимости на Северном побережье Доминиканской Республики, рано или поздно Вы столкнётесь со словом, от которого во многом зависит доходность Ваших инвестиций: CONFOTUR. Большинство покупателей вежливо кивают, когда риелтор упоминает этот термин, — и лишь после покупки понимают, что на кону стояли несколько десятков тысяч долларов США.

Это руководство простым языком объясняет, что такое CONFOTUR, сколько конкретно можно сэкономить в Сосуа и Кабарете, какие объекты вообще подходят — и каких ошибок нужно обязательно избегать. В конце Вы будете точно знать, какие вопросы задать каждому застройщику и риелтору, прежде чем что-либо подписывать.

Что такое CONFOTUR? Коротко и без юридического жаргона

CONFOTUR означает Consejo de Fomento Turístico и основан на Законе 158-01 — важнейшей программе инвестиционных стимулов Доминиканской Республики. Проще говоря, доминиканское государство стремится развивать туризм и поэтому предоставляет одобренным туристическим и девелоперским проектам широкие налоговые освобождения. Эти преимущества застройщики передают покупателям.

Важна одна деталь, которую многие понимают неправильно: CONFOTUR — это не программа получения вида на жительство и не визовая категория. Это налоговое освобождение, которое привязано к сертифицированному проекту, а не к Вашему гражданству. Из этого следует важное последствие: не имеет значения, являетесь ли Вы гражданином Германии, Австрии, Швейцарии или Доминиканской Республики и живёте ли Вы на острове. Условие состоит в том, что конкретный проект сертифицирован CONFOTUR и Вы приобретаете объект как первый покупатель — только тогда льгота распространяется на Вас.

От каких налогов конкретно освобождает CONFOTUR?

При покупке недвижимости с сертификатом CONFOTUR в качестве первого покупателя для Вас по сути отпадают два налога:

• Налог на передачу недвижимости 3 % (Impuesto sobre Transferencia de Bienes Inmuebles) — единовременно при покупке. Обычно он уплачивается сразу при заключении сделки.
• Ежегодный налог на недвижимость IPI (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria) в размере 1 % — причём в течение до 15 лет, в зависимости от проекта.

Кроме того, закон при определённых условиях может предусматривать освобождение доходов от аренды от подоходного налога — это особенно интересно покупателям, которые хотят сдавать объект через арендный пул или как жильё для отдыха.

Пример расчёта: столько Вы действительно сэкономите

Теория — это хорошо, но цифры лучше. Возьмём типичную квартиру-новостройку в Сосуа или Кабарете стоимостью 300.000 долларов США, купленную первым покупателем в сертифицированном проекте:

Налог	Расчёт	Экономия
Налог на передачу недвижимости (единовременно)	3 % × 300.000 $	9.000 $
Налог на недвижимость IPI в год	1 % × (300.000 $ − ок. 181.000 $ необлагаемой суммы)	ок. 1.190 $
Налог на недвижимость IPI за период до 15 лет	15 × ок. 1.190 $	ок. 17.850 $
Итого		ок. 26.850 $

Таким образом, при объекте стоимостью 300.000 $ Вы экономите 9.000 $ сразу в день заключения сделки, а за весь срок владения в сумме около 26.850 $. Для более дорогих вилл в Кабарете или квартир у пляжа в Сосуа эта сумма пропорционально возрастает.

Важное замечание о налоге на недвижимость: IPI взимается только сверх необлагаемой суммы в RD$10.695.494 (по состоянию на 2026 год, около 181.000 долларов США в зависимости от курса; ежегодно устанавливается налоговым органом DGII). Если стоимость Вашего объекта ниже, IPI и так не взимается — тогда Ваша главная выгода от CONFOTUR состоит в освобождении от 3 % налога на передачу недвижимости.

Почему CONFOTUR особенно актуален именно в Сосуа и Кабарете

Северное побережье вокруг Сосуа, Кабарете и Пуэрто-Платы переживает продолжительный строительный бум. Именно здесь кроется главное: CONFOTUR применяется прежде всего к новостройкам и проектам на стадии строительства в установленных туристических зонах — но только к проектам, прошедшим индивидуальную сертификацию. На северном побережье это исключение, а не правило.

Для Вас как покупателя это означает: если Вы колеблетесь между вторичным объектом и сопоставимым проектом-новостройкой, никогда не сравнивайте только цену в объявлении. Два объекта с похожей рыночной стоимостью могут за 15 лет после уплаты налогов принести совершенно разную доходность — исключительно из-за статуса CONFOTUR. Сертифицированная новостройка в итоге может оказаться заметно выгоднее, чем кажущаяся более дешёвой вторичная квартира без налоговой льготы.

Районы северного побережья, где могут встречаться проекты CONFOTUR, — это, в частности, пляжные локации вокруг Сосуа, населённые пункты между Сосуа и Кабарете, а также современные проекты на стадии строительства вблизи пляжа. Какие именно проекты сертифицированы в данный момент, постоянно меняется — здесь имеет смысл обратиться к риелтору, знающему местный рынок.

Какие объекты подходят, а какие нет?

Не каждый объект получает льготы CONFOTUR. Как правило:

• Могут подходить (только при наличии сертификата соответствующего проекта): новостройки и недавно построенные объекты в установленных туристических зонах, квартиры в курортных проектах, брендированные резиденции, проекты для краткосрочной аренды и экотуризма.
• Не подходят: перепродажи на вторичном рынке, существующие объекты без первоначальной сертификации, объекты за пределами туристических зон, старые частные дома.

Важный особый случай: даже если вторичный объект находится в сертифицированном проекте, льготы CONFOTUR при перепродаже не переходят к новому покупателю. Освобождения действуют только для первого покупателя; тот, кто покупает на вторичном рынке, платит налог на передачу недвижимости и IPI в обычном порядке. Поэтому если Вы покупаете трёхлетнюю квартиру в сертифицированном проекте у её первого владельца, не рассчитывайте на льготы CONFOTUR.

Что CONFOTUR НЕ покрывает — чтобы избежать неприятных сюрпризов

Чтобы Ваш расчёт оставался реалистичным, вот честная обратная сторона:

• Расходы на оформление сделки остаются. Услуги юриста, нотариуса и регистрационные сборы (обычно в сумме около 1-1,5 % от цены покупки) по-прежнему оплачиваются.
• Налог на прирост капитала при продаже остаётся. Если Вы позже продадите объект с прибылью, налог на прирост капитала (для физических лиц после налоговой реформы июня 2026 года, как правило, 10 % от прибыли; подробности уточните у юриста) в принципе не освобождается благодаря CONFOTUR.
• Доход от аренды может облагаться налогом. Даже если налог на передачу недвижимости и налог на недвижимость не взимаются, доход от аренды может облагаться подоходным налогом — точный порядок зависит от структуры проекта и Вашей ситуации.

Эти моменты — не довод против CONFOTUR; они лишь показывают, что стоит тщательно просчитать все расходы, а не смотреть только на налоговую экономию.

5 вопросов, которые нужно задать каждому застройщику и риелтору

Самая частая и самая дорогая ошибка: покупатели исходят из того, что объект освобождён по CONFOTUR, — не проверив это письменно. Перед любой подписью задайте эти пять вопросов:

1. Сертифицирован ли именно этот проект по CONFOTUR? Попросите показать сертификат, а не только подтвердить на словах.
2. Указана ли налоговая льгота прямо в договоре купли-продажи и зарегистрирована ли она на моё имя?
3. Являюсь ли я первым покупателем этого объекта и как долго действует освобождение для этого проекта? (Для вторичных квартир льготы уже не действуют — они распространяются только на первого покупателя.)
4. Какие именно налоги освобождены, а какие остаются (расходы на оформление, доход от аренды)?
5. Есть ли у застройщика подтверждённая история сертифицированных проектов, сданных в срок?

Добросовестный риелтор на северном побережье в любом случае проверяет статус CONFOTUR каждого объекта в рамках due diligence. Если кто-то уклоняется от ответов на эти вопросы, это тревожный сигнал.

Вывод: CONFOTUR — одно из крупнейших преимуществ при покупке на северном побережье

Для иностранных покупателей CONFOTUR — одно из самых существенных финансовых преимуществ доминиканского рынка недвижимости, но только если проект правильно сертифицирован, Вы покупаете как первый покупатель и льгота зарегистрирована на Ваше имя. Именно в Сосуа и Кабарете, где постоянно появляются новые туристические проекты, это может стать разницей между хорошей и превосходной инвестицией.

Самый важный шаг — заранее задать правильные вопросы и работать с партнёром, знающим местный рынок и сертификационный статус каждого объекта.

Хотите узнать, какие из наших текущих объектов в Сосуа и Кабарете сертифицированы по CONFOTUR и сколько конкретно Вы бы сэкономили? Свяжитесь с нами — мы проверим точный налоговый статус интересующего Вас объекта и рассчитаем Вашу личную экономию. Отправить запрос без обязательств →

ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ

Что означает CONFOTUR при покупке недвижимости в Доминиканской Республике? CONFOTUR (Закон 158-01) — государственная программа поддержки, которая предоставляет налоговые освобождения сертифицированным туристическим и девелоперским проектам. Первые покупатели сертифицированного объекта экономят 3 % налога на передачу недвижимости и, в зависимости от проекта, до 15 лет не платят ежегодный налог на недвижимость (IPI).

Распространяется ли CONFOTUR на иностранных покупателей в Сосуа и Кабарете? Да. Гражданство не играет роли; льгота одинаково действует для иностранцев и доминиканцев, независимо от места жительства. Условие — конкретный проект сертифицирован и Вы приобретаете объект как первый покупатель. Отдельное заявление Вы, как правило, не подаёте — но попросите подтвердить статус письменно.

Сколько можно сэкономить с CONFOTUR? При объекте стоимостью 300.000 долларов США Вы как первый покупатель сразу экономите около 9.000 $ налога на передачу недвижимости и за период до 15 лет дополнительно около 17.850 $ налога на недвижимость — в сумме около 26.850 $ (при необлагаемой сумме IPI около 181.000 $, по состоянию на 2026 год). Для более дорогих объектов экономия соответственно выше.

Подходит ли любой объект под CONFOTUR? Нет. Подходят только индивидуально сертифицированные проекты, чаще всего новостройки и проекты на стадии строительства в установленных туристических зонах; на северном побережье это исключение. Вторичные объекты льгот не получают, поскольку льготы действуют только для первого покупателя. Всегда просите подтвердить статус письменно.

Покрывает ли CONFOTUR также налог на доход от аренды? Частично. При определённых условиях льготы могут распространяться и на доход от аренды в сертифицированных проектах. Однако расходы на оформление сделки и налог на прирост капитала при последующей продаже в принципе не освобождаются.

Эта статья носит общий информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Налоговые ставки, необлагаемые суммы и положения CONFOTUR могут меняться. Перед покупкой поручите проверку Вашего конкретного случая квалифицированному доминиканскому юристу по недвижимости.